如果以1980年鄧小平同志提出推進我國住房的指導性意見為中國房地產(chǎn)業(yè)商品化的肇始，那么中國房地產(chǎn)業(yè)商品化已在跌宕起伏中走過了30年。

　　在這30年的砥礪前行中，似乎用波譎云詭都不足以形容中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。十八屆三中全會將“全面深化改革”作為今后工作的重中之重后，中國房地產(chǎn)業(yè)再一次站在前行路口，我們該往哪里走？如何走？在2014年全國兩會上，從新型城鎮(zhèn)化到房產(chǎn)稅，從土地改革到金融改革，這些領域的探討與定調(diào)，將是房地產(chǎn)界人士關切的話題。

　　關鍵詞：金融改革

　　早在年初召開的央行工作會議上，“努力在金融重點領域和關鍵環(huán)節(jié)改革實現(xiàn)新的突破”就已被提出。可預見的是，今年兩會將進一步探討推進金融要素價格的改革，即利率和匯率的市場化，并有序推進資本項目開放，發(fā)揮金融杠桿在資源配置中的作用，促進生產(chǎn)要素合理流動，推動經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構的轉(zhuǎn)型與升級。這對于如今已成為資本游戲的房地產(chǎn)來說至關重要。

　　關鍵詞：土地改革

　　土地改革不僅觸及億萬農(nóng)民的利益，更關乎著房地工業(yè)的開展。雖然“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建造用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”的調(diào)子現(xiàn)已樹立，但怎么改、為什么改、樹立一個什么樣的長時間目標，需要在國情的基礎上認真思考。

　　國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼曾表示，不同的建造項目征地不一樣，除留地安置這種方法外，各地也有留房子、留物業(yè)、留股份的做法，還有扶持開展的等等，只要符合當?shù)貙嵺`都值得測驗。

　　當前盡管全國深化土地改革總體框架已清晰，但具體的推進無疑將是一個長時間探索的過程。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)稅

　　這是一個艱難的議題。它擾攘多時，卻舉步維艱。

　　對于房地產(chǎn)稅，十七屆六中全會就已清晰要對其立法，十八屆三中全會更再次重申，而在今年兩會，加疾速度或?qū)⒆兂梢粋€作業(yè)需求。“加快立法，實踐上就必須和清晰鼓舞‘先行先試’，繼續(xù)鼓舞‘摸著石頭過河’這個取向上的改革，形成聯(lián)動聯(lián)系。”財政部財政科學研究所所長賈康曾撰文指出，房地產(chǎn)稅應堅持“調(diào)節(jié)高端”原則，不能夠簡單照搬美國“普遍征收”模式。

　　而改革房地產(chǎn)稅收準則，特別是擴大房產(chǎn)稅試點打掃障礙的第一步即住宅信息系統(tǒng)建造，但三網(wǎng)聯(lián)合的時間節(jié)點一拖再拖，其中住宅公積金監(jiān)管系統(tǒng)進展較為順暢，住宅監(jiān)測剖析、住宅保障監(jiān)管兩大系統(tǒng)建造卻阻礙重重。

　　關鍵詞：新式城鎮(zhèn)化

　　“推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)開展、工業(yè)和城鎮(zhèn)融合開展，促進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建造協(xié)調(diào)推進”是對城鎮(zhèn)化健康開展的注解。這給開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商將帶來新的機遇。

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新必然走與工業(yè)結構調(diào)整、與工業(yè)升級、與新興服務業(yè)開展、與新式城鎮(zhèn)化開展相結合的路徑。近年來，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)等的開展，現(xiàn)已開端產(chǎn)生了與工業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新模式，變成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的干流。

　　在今年的兩會上，“土地城鎮(zhèn)化”快于“人口城鎮(zhèn)化”問題以及如何真正實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”將變成關注熱門。

　　關鍵詞：長效機制

　　上一年的兩會和上一年年中的中央政治局會議，對房地產(chǎn)調(diào)控均只字未提，這讓人們意識到房地產(chǎn)調(diào)控已開端轉(zhuǎn)向了長效機制。今年兩會也將持續(xù)這一思路，即弱化行政干預，首要進行準則建造，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導，達到調(diào)整市場結構的目的。因此，限購政策的量體裁衣，乃至逐漸退出都變成可能。

　　在一些業(yè)界人士看來，疾速推進保障房系統(tǒng)建造和添加商品房供給才是真正意義上的長效機制。以北京市為例，2013年北京市建造、收購各類保障房16.2萬套，這一規(guī)模和速度顯示出政府的執(zhí)行力度。而有關政策創(chuàng)新也將隨之而來。

　　春節(jié)過去了，中國房地產(chǎn)在馬年會呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？在春節(jié)假期、錢荒、影子銀行監(jiān)管等多重要素影響下，開發(fā)商在1月仍然能完結如此出色的銷售業(yè)績，首要

　　原因當然是2013年積累了太多的紅利，但對于整個行業(yè)而言，還能如去年那般狂飆突進嗎？綜合歲末年初的中國經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)行業(yè)形勢來分析，也許未必。

　　2014成房企“涉銀”大年

　　實現(xiàn)可能：★★★★影響程度：★★★

　　1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行股份。

　　這并非個案。綠地集團與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團與華興銀行，泰禾集團與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶與溫州銀行，香江集團與廣發(fā)銀行，北京城建與錦州銀行，開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。

　　開發(fā)商為什么開始一窩蜂地和金融機構扯上關系？這顯然是根據(jù)中國經(jīng)濟、金融環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進行預判后，作出的應對策略，或者可以說是未雨綢繆。這種判斷看起來未必是樂觀的，一些著名機構認為，開發(fā)商入股銀行等動作可能產(chǎn)生的協(xié)同效應令開發(fā)商業(yè)務受益，更加緊密的聯(lián)系也可能改善開發(fā)商的資金狀況和資本市場管理，從而降低開發(fā)商的融資成本，增強它們的財務實力。

　　最主要原因還是“錢”，也就是說，在銷售仍然不錯的現(xiàn)狀下，越來越多開發(fā)商開始為未來的融資環(huán)境而擔憂。甚至銷售能否繼續(xù)“不錯”也是個疑問。事實上，開發(fā)商的銷售增長在2013年年中已開始呈現(xiàn)放緩跡象，在銀行收緊按揭貸款以及被壓抑的買房需求逐步被吸收后，房企的銷售增長今年難免會顯著放緩。

　　房產(chǎn)稅最早年底落地

　　完成可能：★★★影響程度：★★★★★

　　這些年，關于房產(chǎn)稅擴圍的音訊層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無法逃避的難題。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》對房產(chǎn)稅相關的表達是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。對此，國家稅務總局原副局長許善達揭露表明，這一說法表明短期內(nèi)不會有新的試點城市推出，試點制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動。

　　“立法”的說法，使得之前關于房產(chǎn)稅新試點城市的爭辯熱潮告一段落，未來的繼續(xù)推進必然將在全國人大立法之后才會開始推進。在國家發(fā)改委2014年的首場新聞發(fā)布會上，發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民明確表明，房產(chǎn)稅試點擴圍還沒有時刻表。

　　不過，有專家則以為，房產(chǎn)稅落地的時刻節(jié)點與力度取決于“經(jīng)濟”與“房價”的走勢。“如果說‘限購、限貸、限價’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場化調(diào)控的敞開，調(diào)控政策儼然已切換思路。”如果2014年前兩季度GDP走勢平穩(wěn)，則說明房產(chǎn)稅推開的日子不遠了。“房價上漲幅度將是另一個變量。2013年房價加快上漲，如果2014年房價依然快速上漲，將加大高層推出房產(chǎn)稅的動力。

　　房價指數(shù)觸頂下行

　　完成可能：★★★影響程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷售量整體走勢，經(jīng)歷了一個先熱后穩(wěn)、逐步上升的過程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年末新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制，2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進？

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生以為，中國部分城市存在房市泡沫，但房地產(chǎn)不會崩盤。“中國房地產(chǎn)當時不會出大事，因為開發(fā)商不差錢。”她說：“不能否認現(xiàn)在有一些城市實際上房價現(xiàn)已開始在下行，并且部分城市現(xiàn)已形成泡沫，開始決裂，但沒有形成全局性的問題，中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題。”

　　根據(jù)相關數(shù)據(jù)作出猜測：商品房成交均價繼續(xù)上升，全年增幅在7%左右；70個大中城市房價指數(shù)同比預計增長4%左右，一、二線城市房價漲幅有所放緩，三、四線城市房價上漲空間不大。

　　繼續(xù)了兩年的“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”后，今年的中央經(jīng)濟工作會議主要任務里沒有再出現(xiàn)“房產(chǎn)調(diào)控”的字眼。業(yè)界分析人士以為，或許這是在房價越調(diào)越漲后，中央開始轉(zhuǎn)變調(diào)控策略，明確“商品房歸市場，保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控思路。盡管很難說房地產(chǎn)市場的熱度會隨著各地“八條”、“九條”們的出臺而降溫，但是房價的繼續(xù)穩(wěn)定并保持緩慢漲幅卻也是不爭的事實。

　　四線城市泡沫將破

　　實現(xiàn)可能：★★影響程度：★★★★★

　　隨著各城市發(fā)展階段的不同，城市房地產(chǎn)表現(xiàn)也不一而足。對于2014年各城市樓市表現(xiàn)，有專家表示，未來5年~10年，一線城市房價一定會“高歌猛進”，一線城市樓市沒有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區(qū)繼續(xù)漲，外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。

　　之所以一線城市還將繼續(xù)上漲，這主要來源于2013年一線城市土地出讓價高居不下。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月23日，北上廣深四個一線城市合計土地出讓金達5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%。

　　對于二線城市，多位業(yè)內(nèi)人士看法不一。5年前，多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進軍規(guī)劃。到2013年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三、四線城市為主戰(zhàn)場的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。

　　某權威研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6到9個月。二線城市中，營口、丹東、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

　　有人斷言，由于一線城市的供應量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩(wěn)，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。

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